全世界公认的合理房价一般介于10-15倍回报年限，特别在中国住宅土地只有70年使用权。 估算合理房价，首先必须熟悉目标房屋和周边房屋的租赁价格。如某房100平方，月租4000元（精装），年租金回报48000元，则该房价合理股价在50万-75万。而此类房屋在上海目前可以卖80-90万，而在05年1-4月的高峰可以卖105-120万。这样折算回报年限目前在17-20年，而最高峰在21-24年。以上算法尚没有记入装修费用，粗略估计装修费+各类家具约4万-7万，相当于1年的租金收入。 个人认为：在周期性下跌趋势中，凡是超过15年回报以上的住宅，都没有太大的投资价值。本人是绝对不会介入的。还有一个隐性因素就是，房价下跌通常会使得租金价格下跌，这一点有时候会被投资人忽略。 只有对房屋租赁市场价格做到心中有数，你才有正确估算房屋合理价值的前提和基础。只要你能发现租金回报年限小于10年的房屋或者商铺，那么恭喜你，你赚定了！不仅能赚租金收入，房价涨幅的差价只要等3-5年就可以翻番。 下面再简单讲一种房产的投资回报的测算方法。 用银行按揭贷款来测算房产投资价值。市场上一套房产报价100万，90平方，那是不是值得买入呢？ 自己首付20%，20万。银行按揭8成，20年按揭期限。还款总额:1329433.96元，月均还款：5539.31 元。 按中国GDP年均8%的增长。假设该按揭投资要达到8%年回报率，则20万*0.08=1.6万/年/12月=1333.33元/月+5539.31元/月=6872.64元/月=每月房屋所需租金收入。房价要对应这样的租金收入的房屋，在上海根本没有可能找到，原因就是 100万/（6872.64元/月*12月）=12.12年 。 再假设要达到4%的低风险年回报底线，则20万*0.04=8000元/年/12月=666.66元/月+5539.31元/月=6206月/月=每月房屋所需租金收入。房价要对应这样的租金收入的房屋，在上海仍然无法找到。100万/（6206元/月*12月）=13.42年。 写到这里，各位看官应该明白了，要让按揭投资回报率达到4%以上，只有两个办法：1.找到愿意按以上租金支付的“冲头”来租房；2.根本一点就是让总房价下降，进而使得按揭总额减少，从而让月均还款额下降。 你可以看到，无论按照8%还是4%的假设回报的方式倒推投资年限只有12-13年，完全达到10-15年的合理估值区间。一般而言，如果你能找到一所房屋，8成按揭--6%以上的贷款利率--15-20年的还款期而年投资回报可以达到4%以上，那么它的总价一定处于合理估价内；如果可以到达年回报8%以上，甚至10%，那么毫无疑问，此房价格被严重低估，买下来未来必定大赚特赚。 综上所述，用以上方法来粗略测算上海的房价，结论就是上海住宅房价目前处于全面高估，不值得投资。

谢谢
:handshake

好，简单明了。

谢谢，深入浅出

[转帖]我卖掉了上海惟一自住的房子！我把外环线边上的一套房子卖了，成交价120万元，在静安寺边上租了一套房子。近期我一直在想，上海房子近一年多来快速上涨，即使我的房子涨到300万，如果我一直自己住的话，涨与不涨跟我毫无关系，我还是住在外环边上，每天花3个小时在路上挤公交车。现在我出手了，才分享了上海房价上涨的喜悦，我已经知足了，净赚66万。 　　 2001初我和女朋友来上海工作，当时因为经济方面的原因，我们把房子租在近外环线边的建德花园，小区环境优美安静，105平米三房一厅的毛坯，当时租价是900元。2002年建德花园牡丹苑开盘（同普路1501弄），单价3200元期房，126平米的三方一厅价格是40.32万，首付只要2成，我在父母的帮助下首付了10.32万元,贷款30万15年，每月还贷2380元。 　　 2003年下半年我们拿到了新房，花了约8万元对房子进行了装修，装修期间我和老婆对房子产生了深厚的感情，里面大部的材料都是我和老婆下班后在欧培德精心挑选的，我脑海里一直留着很深的印象是，我和老婆蹲在欧培德里面一块块的挑选卫生间和厨房的特价磁砖，特别感谢里面工作人员，把一箱箱包装打开，我们拿了麻布把磁砖上的灰擦去，一块块查看表面是否有划痕，那一刻我们感到特别的幸福。 　　 2004年初看着上海的房价突飞猛涨，每平米4500元、5800元、7000元、8000元、9000元，2005年2月我们小区的精装修房轻松过了10000元大关的时候，我动了卖出现有房子，改成在市中心租房子的计划。 　　 要把新房出售，我知道老婆肯定不会同意，我便拐弯抹角的试探了一下，果然不出我所料，老婆开始态度明确—不同意，没得商量，理由主要有：1、我们需要安稳的生活，至少有一个可以安心的栖身之所，有自己的房子是必需品；2、家的构成房子比吃饭更重要，不可缺少；3、租房子生活不是她所能接受的，给她一个安稳的家是我做丈夫的最基本职责。4、上海的房子购买、装修是理智、正确的，不需质疑，它带给我们无限的欢乐和憧憬，未来无论是涨是跌，无论赚钱还是赔钱都是值得的，也是天意，不需要太去计较得失！ 　　 老婆的意见当然得尊重，而且一定要高度重视。为了能说服老婆，我对二手房售价和租价作了调查后，我和老婆一起仔细算了一笔账，以现在的房子为基础，现在把房子出售并租房住和不卖出5年后之比较： 　　 如果现在把房子售出，假如以120万元成交（这个价比市场价约低2万元，容易出手），提前还清银行剩余贷款约23万，余97万，97万一年用于投资基金或银行理财或存入银行的利息是多少？保守按现在5年期存款每年收益3.6%计算（利息税先忽略不计），为每年利息是34920元，5年利息是34920*5=17.46万元，加上5年来原本用于存入银行还贷的款2410*12*5=14.46万元（5年同期收支比较，你可以每月存入银行），减去5年来用于租房钱3500*12*5=21万元（3500元可以在静安寺租一个很舒适的全装修、全配的二室二厅），5年后总资产应是120-23+17.46+14.46-21=107.92万元。 　　 如果房子不出售，继续还贷，5年用于还贷的款是2410*12*5=14.46万元（有约一半是还本金，一半是利息，明年贷款年利率是6.12%，利息还要增加，我忽略不计），5年后欠银行本金约23-（14.46/2）=15.77万元，5年后，房子如果维持现在的这个价位120万元，5年后总资产应是120-14.46-15.77=89.77万元。 　　 　　风险分析： 　　 如果这5年内房地产泡沫破裂，房子也旧了，不好出手了，像香港一样，跌得只有1/3，选择现在不出售，继续还贷的话资产可就大打折扣了。如果选择现在把房子卖出去的，手头上差不多有100多万吧，可以轻松一次付清买起两套房。 　　 如果5年内房价继续上涨，要达到总资产有107.92万元，房价就必须涨到138.15万元，涨幅是15%，5年后我的旧房子值138.15万元吗？ 　　 当然如果5年内租金也大幅上涨，那我租房的成本也会增加，5年内3500元/月的租金我能租到好房子吗？能，当然能，现在就可以签一个5年期的租房合同。 　　 为了更能说明问题，老婆借用了企业管理用的SWOT分析法，如果我们把房子卖出，5年内的SWOT分析法： 　　 　　优势（strength） ①换取现金，用于投资基金或银行理财产品或吃利息；②减轻还贷压力，无债一身轻；③节省上下班往返交通费用（我们在静安寺上班）；④节省上下班花在路上的时间，不用每天上下班挤公共汽车；⑤生活在市中心，生活更方便，生活质量更好。 　　劣势（weakness） 过租房的生活，家的感觉会弱些。 　　机会（opportunity）可寻找更多的投资机会，看准时间随时出手。 　　威胁（threats） 几乎没有任何威胁。 　　 经过以上比较，老婆举双手赞成，卖房的心情比我还要迫切，房子在中介挂牌后，我们担心有没有下家来接盘，担心房子卖不出去，担心崩盘（我和老婆说到“崩盘”这个词时忍不住就要笑）。现在我的房子出手了，真的感到很轻松。现在我们住在公司附近，每天上下班走路就到家了，租的房子很漂亮，相比之下，我们再也不愿意住到外环边上去了。 　　 所以，我个人的观点是，凡是2003年以前购入的房子，现在出手是最适宜的时机了，特别是把房子买在离公司特别远的年轻朋友们，建议把房子卖了，租个好房子住到公司附近去，省时、省钱。我还要特别建议一些上海的老人们，乘现在房价好，把住了一辈子的老房子卖掉，换成几十万上百万的现金在手，用一部份钱租房子住，大部份钱用来安享晚年，也在有生之年做一回富人吧！！

高人，可惜我手头没有房子

31.8％的房贷族成"房奴" 　　他们在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。这就是中国“房贷一族”的真实写照。中国青年报报道，中国31.8%的房贷一族已成“房奴”。 　　按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。新浪网房产频道最新一项调查(截至记者发稿时有15014人参与)显示，有91.1%的人购房用了按揭。这群按揭族中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。 　　如果是贷款买房，月供占你月收入的多少？ 　　月收入的20%~50% 54.1% 　　月收入的50%以上 31.8% 　　月收入的20%以下 14.1% 　　和王俊相熟的朋友最近都明显感觉到了他的变化：曾经是“饭局”的积极组织者兼中流砥柱的他，开始以各种冠冕堂皇或者匪夷所思的借口拒绝参加“腐败”活动；不论什么时候打他的手机，无一例外都会听到一个甜美的女声说：“您所拨打的电话正在通话中。”过不多久，一个短信息蹒跚而至，“有什么事吗”；以前每周必去的泡吧和健身被取消，转而每月去银行一次——当然，是去还房贷按揭，而不是去银行泡吧或者健身。 　　“买了房之后，我的生活完全变了。最要命的是，这种改变不是一年半载，而是漫长的15年！”王俊曾因为在同学中最早成为有房一族而被戏称为“钻石王老五”，可是提及现在的生活，他已经没有了当初的欣喜，显得颇有些无奈。 　　一个广为流传但未经证实的说法是，在中国，像王俊这样，生活被房贷按揭所改变的青年，有2600万。而一个确定的数字是，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1.6万亿元。8年的时间，增加了近80倍。 　　某网房产频道最新一项有15014人参与的调查显示，有91.1%的人，其购房方式是按揭贷款。 　　而在1998年，当房改作为拉动内需的措施之一被推行，房地产个人贷款也由此被推广时，怎样完成上级下达的按揭任务，是让银行工作人员很发愁的一件事情。那一年，一则关于中美两位老太太临终感言的笑话——“我终于住进新房了”和“我终于还清房贷了”——依然被认作是中国人和美国人消费观念差异的真实写照。 　　仿佛在一夜之间，历来以“寅吃卯粮”为耻的中国人，学会了“用明天的钱，圆今天的梦”，其中的主流就是年轻人。2005年初，北京市建委的网站上公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋于年轻化，20~30岁群体是商品房购房主力。而当年第四季度，其所占比重又有大幅增长，达到了近四成。 　　“我是被逼出来的。”王俊这样解释自己观念的“进步”。一项来自北京市统计局的数据显示，2005年当地商品住宅期房均价每平方米6725元，居全国之冠。也就是说，收入还算不错的王俊，要不吃不喝整整10年，才能在北京买得起一处60平方米的小房子。 　　“现在房价这么高，想不贷款买房，要么有个好爸爸，要么，就只能指望买彩票撞大运了。”王俊半开玩笑地说。 　　如果说，放贷按揭还算一种观念的开放，给人以更多选择的话，这次调查的另一个结果无疑让人担忧。调查显示，在贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。 　　按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。美国的银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。而中国银监会在2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。” 　　也就是说，即便是按照中国银监会更为宽泛的标准，也有31.8%的人，其房贷月供超过了50%这一警戒线。

与此相对照的是，2003年，美国人把约1／3的收入用来支付跟住房相关的一切费用，另外1／3花在交通和食物方面，约10%花在个人保险上，5%用于娱乐和外出旅游。 　　过高的房贷月供正在影响着人们的生活。这次调查发现，77.9%的人认为房贷还款负担太重，使他们的生活质量下降。 　　很多按揭买房的人自称为“蜗牛”一族。他们身上背着房子，在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时，也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，生活质量大为下降：不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。他们常常戏称自己正在坚定地叩响“忧郁症”的大门，甚至一只脚已经迈了进去。 　　在影响生活质量之外，月供占收入比例过高的另一个隐忧是，这必然导致储蓄的下降。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六个人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。 　　一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%，已经超过美国同期的115%。而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步入老龄社会的大背景下，人们又必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。 　　“我们养房，谁养父母？”对于未来，王俊显得有一些忧虑。（

“大姐，能不能借我2000元，我这个月房贷还不上了。”在外企工作的男青年小吕日前不好意思地向同事开口。原来，小吕贷款买了套新房，由于贷款负担过重，紧日子让他不得不借钱应急。有理财专家表示，目前岛城一些青年贷款购房时过高估计自己的还款能力，热衷买大房带来还款压力，结果不少人频频唱起“空城计”，生活质量也受到影响。 　　青岛社区的一项最新调查显示，在已经买房的年轻网友中，约有90.77%是贷款买房，还有不少网友偏爱大房子。 　　记者采访了数名拥有100多平方米大房子的“黄金王老五”，他们有吐不完的苦水。在某通信部门工作的黄先生今年31岁，两年前贷款40万元买了一套130平米的大房子作新房。原本是做好了筑巢引凤的打算，但谁知被贷款套牢后，生活质量直线下降。“以前经常泡吧，想旅游抬腿就走，现在可不行了。更别提花钱追女朋友了。”黄先生表示，要攒两年钱再考虑结婚事宜。 　　年轻人买新房为啥取大舍小？在政府部门工作的袁小姐感叹说，一买房就会有攀比心理，一看人家都住着一百多平方米的房子，自己也就想使使劲一步到位算了。记者从多家银行房贷部门了解到，以购买100-150平米的大房型为例，以往多是40岁至45岁的中年人，但是近年来30岁左右的年轻白领逐渐增多。 　　据青岛社区的调查显示，在贷款买房的网友中，有三成月供超过家庭月收入一半以上！此外，12.7%的网友房贷月供在家庭收入的20%以内；47.3%的网友房贷月供在家庭收入的20%-50%之间。理财专家表示，一个家庭月供最高警戒线应是50%，如果超过收入50%，就会破坏家庭的正常生活，带来巨大财务压力。

我给提出一个较好的方案！！！！！！！！！！卖掉大房子！！买 40M以下的老的小房子！！既可过度！！又考虑了风险和利益！！！！！！！！！！

物权法草案提到过 中国住宅土地只有70年使用权 满70年后 交一部分 费用 继续延续 制订政策的官员和专家都有自己的房子！！！！！！！会考虑老房子老办法！！新房新办法！！就和当初 货币分房一样也是老人老办法！！新人新办法！！

本人的基本算法全世界通用！

其实主要的威胁是，人民币通胀怎么办，房子必竟是硬货，买房主要是地段，好地段的房子应该没必要着急出手，房价按这个趋势也不会降下来的，百分之八十是银行贷款，国家会让银行倒闭吗？

无知啊！GCD能违背经济规律吗?

我卖了两套02年买的。 留了三套，自住一套2000年买的。出租一套95年的，空关一套2003年的给我小孩将来用 [ 本帖最后由 xsyyz66 于 2006-5-24 19:39 编辑 ]

就是， GJ不让倒闭，他敢倒闭么，能倒闭么，可能倒闭么... 银行坏账多，没钱了， 呵呵 有外汇储备顶着呢，不成拨点，再不成再拨点... 啥,外汇储备是属于QG人民的？ 废话，银行还是QG人民的呢... (再说了，全国的人民不也是"国家财产"么, 想怎么用也是GJ的事儿，ZF的事儿,用不着QG人民操心) 反正一句话， 银行不会到，因为GJ不会让银行到，因为GJ手里有足够的本钱不让银行到, 因为... hehe 说几句玩笑话

UP

顶,学习