新公布的物权法草案引起业界及市民的诸多猜疑 市民买房时注意部分二手房土地使用权不到50年 近日，全国人大常委会第五次审议物权法草案内容公开，其中的老百姓普遍关注的70年后私人住宅 的归属问题上，草案还是未能明确作答。记者就此采访有关市民及业界人士，他们普遍对目前草案的相关规定报有修改的期待。同时，记者调查发现，尽管大多数市民认为自己现有住房土地使用年限应该是70年，但有些市民翻看自己家的《房地产权证》却发现，自己家的住宅土地使用年限只有五十年左右，市民李女士家的土地使用年限只有43年。岛城房屋使用年限大致什么情况？这些使用年限的数据究竟怎么来的？你家的房屋在土地使用年限到期后究竟该怎么办？ 一些业内人士认为，目前的物权法草案应该还会有重大调整，新公布的草案说不定只是一个试探性的举动。 70年后房子搬到哪里去？ 据媒体报道，新版《物权法》草案规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。 国务院1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”国有土地出让的最高年限按用途分：居住用地为70年，商业、旅游娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 而1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，虽然只提到期满后土地使用权由国家无偿收回，但也没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。 对此，很多市民表示，我买的房屋在使用70年后，如果国家要征地但不给我赔偿，我该把它搬到什么地方去？毕竟，没有土地就不会存在房屋了。 没有房子能到70年大限 “从理论上来说，没有哪套房子的使用权能达到70年”，顶基不动产的总经理王成刚告诉记者。按照我国相关规定，居民房地产项目下的使用年限包括“土地使用权”与“房产产权”是两个不同的概念，土地属于国家所有，房产产权是个人财产。土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。 “一个房地产项目必须五证齐全才能上市，包括土地使用证、规划许可证、房屋预售证等，而土地使用证是必须取得的第一个证件，从那时起，土地使用年限就开始计算了。之后经过规划许可等另外四个证件，以及项目建设等，一个项目的建设周期，一般要两到三年时间，大一点的项目要四五年，这还不包括各种意外情况，”“也就是说，土地使用期限自开发商从政府那里获得土地使用权的第一天就开始计算，70年包括了房屋审批、建设周期，购房者实际购买到的，只能是这两者相减后的‘剩余年限’，市民从拿到房子开始算起，不可能占有房屋70年，因为这期间房屋所在的土地已经收归国有了”。 我的房子只能住43年？ 记者随机调查了10名读者发现，很多市民对自己家房屋的土地使用年限并不了解，大多数市民想当然地认为，自己家的房屋使用年限应该是70年。 但记者发现，并不是所有的房屋的土地使用年限都是70年，还有市民反映，不知怎么回事，他们家的房地产权证上标注的土地使用年限是43年。 市民李女士介绍，他们家的房地产权证上标注的土地用途为住宅，房屋建成年代是2000年1月1日，而土地使用权终止日期是2043年8月15日。同样是住宅用地，自己家的房屋土地使用年限为何大大“缩水”了？这离70年的大限相差太远了。 对此，市国土资源和房屋管理局的一名工作人员告诉记者，土地使用年限只是国家对取得土地使用权的开发商的约束期限，相关法律规定只是要求居住用地最高年限不准超过70年，但并没有说一定要达到70年，土地使用年限跟土地出让金等相关联。至于购房者享有的房屋使用期限，国家并无明确规定。因此，按照规定，房屋土地使用年限只要不超过70年就可以。而目前出让的住宅用地一般都是70年。 另外，也有业内人士介绍说，过去有些土地规划报批时，土地使用年限就是50年，而不是我们通常所理解的70年，再加上有些地块需要等待报批手续，也需要一定时间，50年再减掉这些时间，土地自然就只剩下43年的使用期限了。 另据介绍，最近几年挂牌出让的住宅用地，出让年限一般都是70年。但市民购买二手房时就应该对使用年限等情况特别加以注意。年限缩水损失难估算 一些业内人士提醒市民，将来随着物权法的真正实施，房屋土地使用年限的问题将直接与市民的经济问题挂钩，目前市场上的房屋土地使用年限是多少，一定要在购房时看清楚。业内人士提醒说，虽然新的物权法草案中还没有对土地使用到期后续期的土地使用费的数额做出明确的规定，但显然按照目前的规定交钱是一定的。 目前，房地产形势看好，而且使用年限往往是几十年后的事，因此很多市民购买房屋并不怎么注意这点，土地使用年限减少给购房者带来损失属于一种容易被忽视的损失。原因很简单，购房款中已包含了交纳的土地出让金。房子只是土地的附属物，房价大致通过四大部分组成：地价成本、建筑安装费用、开发商经营费用、开发商经营利润，其中土地成本占大头。如此算来，土地使用年限少的房子带来的损失不容忽略。 同样是6000元*平方米的房子，土地使用年限70年的房子跟年限是50年的房子，显然后者更贵一些。但据了解，目前还没有出台土地使用年限价格折算标准，物权法草案也没有对土地使用年限到期后土地续期的使用费支付的标准做出说明，因此，目前市民恐怕很难测算自己的损失。最好的办法是在跟房地产商签订合同前仔细商讨相关事宜。要延长期限得集体办理 据介绍，目前房地产项目，造成年限缩水的主要原因是开发周期过长。开发商从拿地到房屋销售，通常会间隔数年，而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。另外，历史上有些住宅办理有关手续时，审批的土地使用年限是50年，最短的曾有20年的情况。 市国土资源及房屋管理局有关人士表示，市民如要修改自己住宅的土地使用年限，则需要找到当年的房屋开发单位，带上项目土地使用证，集体到国土部门办理变更手续，当然，由于使用年限延长，需要交纳的土地出让金自然要增加。法学家： 四大悬疑待解决 《国际金融报》报道：中南财经政法大学教授乔新生认为，“物权法草案仍然有修改空间，”目前物权法立法还有四大悬疑需要解决。 首先，物权法没对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定，给今后司法机关处理相关问题带来许多变数。 其次，物权法没对“公共利益”作出明确的界定，给地方政府机关打着“公共利益”的幌子侵犯公民的财产所有权留下了法律上的漏洞。 第三，物权法没有对集体所有权归属作出决定，使得集体所有制财产处于不稳定状态。 第四，物权法对公众普遍关注的商品房所有权期限问题没有作出明确的规定，而只是授权国务院在时机成熟时制定相应的规则。 乔新生指出，随着我国经济的持续快速发展，改革不断深入进行，公共利益问题、物业管理纠纷问题、土地使用权期限问题和城镇集体所有权问题都已成为我国公民普遍关心的问题，对这些关系到普通大众的民生问题，物权法绝不能回避问题、模糊问题、转移问题或者隐藏问题。因为法律的基本功能就在于给每一个公民以合理的预期目标，让公民在法律的平台上自由竞争，自愿处置自己的财产。如果物权法在财产保护方面留下许多问题，那么，可能会产生诸多令人遗憾的问题。